האם מותו של שוכר מהווה סיכול של חוזה שכירות?

 

בית משפט השלום בכפר סבא דן בשאלה האם מותו של שוכר מהווה סיכול של חוזה שכירות?

בית המשפט קבע שלא!

 

לעיון בפסק הדין המלא (זמין למנויים בלבד)

  

מפסק הדין: 

" 

האם מותה של השוכרת סיכל את קיום החוזה ?

 

 

 

7.      סעיף 40 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973, שכותרתו "קיום - בידי מי", קובע כך:

 

 

 

"חיוב יכול שיקויים בידי אדם שאיננו החייב, זולת אם לפי מהות החיוב, או לפי המוסכם בין הצדדים, על החייב לקיימו אישית".

 

 

 

8.      סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970 (להלן: "חוק התרופות"), שכותרתו "פטור בשל אונס או סיכול החוזה", קובע כך:

 

ך:ו

 

 

 

"היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".

 

 

 

9.      סעיף 18(א) לחוק התרופות כולל אפוא שלושה תנאים מצטברים, שכאשר הם מתקיימים פטור צד לחוזה מהחובה לקיימו:

 

 

 

א.      העדר ידיעה או צפייה של המפר בדבר הנסיבות המסכלות.

 

ב.      אי יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות הללו.

 

ג.       התרחשות נסיבות המסכלות את קיום החוזה.

 

 

 

10.    אין ספק כי מותה המצער של המנוחה היה בלתי צפוי ובלתי ידוע בעת שחתמה על הסכם השכירות, ואין חולק על כך שהיא לא יכולה הייתה למנוע את מותה שלה. בכך מתקיימים שני התנאים הראשונים של סעיף 18(א) הנ"ל.

 

 

 

 

 

11.    אשר לתנאי השלישי, יש לשאול האם מוות מהווה נסיבות המסכלות את קיום החוזה. לפי הוראותיו של סעיף 40 לחוק החוזים (חלק כללי) שצוטטו לעיל, נראה כי מקום שבו לפי מהות החיוב או המוסכם בין הצדדים, על החייב לקיים את החוזה באופן אישי, הרי שמות אחד הצדדים אכן מהווה סיכול של החוזה.

 

 

 

12.    כך גם בספרה של פרופ' גבריאלה שלו, דיני חוזים - החלק הכללי (תשס"ה), בעמ' 635: 635נ

 

 

 

"מות החייב, מחלתו או אי כשירותו - אלה מהווים מאורע מסכל רק כאשר החוזה נועד לקיום אישי. ניתן להבחין בין סוגי החוזים ולקבוע איזהו חוזה הניתן לקיום אישי בלבד, באמצעות השאלה האם יכול החייב החוזי לאצול את התחייבותו לאדם אחר, או באמצעות השאלה האם נבחר החייב על ידי הנושה הודות לסגולותיו האישיות, כשירויותיו וניסיונו המקצועי".

 

 

 

13.    יש לבחון לפיכך את השאלה, האם החוזה שבין התובעת לבין המנוחה היה חוזה לקיום אישי. זאת באמצעות מענה על השאלה, האם המנוחה יכולה הייתה בחייה לאצול את התחייבותה לאדם אחר.

 

 

 

         אשר לשאלה המוצעת השנייה, נדמה שאין חולק על כך שהמנוחה לא נבחרה על ידי התובעת לפי כישוריה או ניסיונה המקצועי.

 

 

 

14.    יצוין כי החוזה אשר נחתם בין התובעת לבין המנוחה, נספח א' לכתב התביעה, נכתב בשפה האנגלית והצדדים לא הגישו לבית המשפט תרגום לעברית, בין בגרסת אחד מהם ובין בגרסה המקובלת על שניהם.

 

 

 

15.    סעיף 6(c) לחוזה, בתרגום חופשי, אוסר על השוכרת להשכיר את הנכס או חלק ממנו, להעביר אותו לאדם אחר או להתיר לאדם אחר לתפוס אותו ללא הסכמה מוקדמת בכתב מאת המשכירה.

 

 

 

16.    התובעת הפנתה בסיכומיה לציטוט מספרו של פרופ' שלום לרנר, שכירות נכסים (1990) בעמ' 196, ולפיו עסקת שכירות מעצם טיבה אינה מבוססת על קשר אישי בין הצדדים ועל כן אינה בטלה עם מותו של השוכר, ככל שהצדדים לא התנו אחרת. פרופ' לרנר סבור כי תנאי בהסכם האוסר על השוכר העברה או השכרת משנה איננו, כשלעצמו, מלמד על תלותה של השכירות באישיותו המיוחדת של השוכר.

 

 

 

17.    בהתאם לתנאיו של החוזה שצוטטו לעיל, המנוחה השוכרת לא הייתה יכולה להעביר את זכות השכירות ללא הסכמה מראש ובכתב מאת התובעת ואולם לטעמי אין בכך כדי להצביע על כך שלא יכולה הייתה לאצול את זכותה לאדם אחר. זאת על בסיס הוראותיו המפורשות של סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א - 1971, שכותרתו "העברת השכירות":

 

 

 

"השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה -

 

(1) בשכירות מקרקעין - רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר".

 

 

 

בהתאם להוראות החוק, אילו ביקשה השוכרת בנסיבות המתאימות לאצול את התחייבותה לאדם אחר, הרי שהייתה רשאית לעשות כן. המנוחה הייתה בבחינת שוכרת חסרת ייחוד עבור התובעת ואילו הייתה מבקשת להעביר את זכויותיה לשוכר סביר אחר, הרי שהדבר היה מתאפשר לה.

 

 

 

18.    מסקנת האמור היא שחוזה השכירות לא נועד לקיום אישי, כך שמותה של השוכרת לא היה בבחינת אירוע מסכל, לפי המבחן שהוצע בספרות. לפיכך לא התקיים התנאי ה- 3 המצטבר של סעיף 18(א) לחוק התרופות ולא סוכל החוזה. מכאן שהערבים חייבים בהתחייבויותיה של המנוחה לקיומו של הסכם השכירות.

 

 

 

19.    לפיכך, בתקופת הביניים עד לכניסתה למגורים של השוכרת החדשה, חלים החיובים על הנתבעים כערבים להתחייבויותיה של המנוחה לפי הסכם השכירות."