האם התשלום שמשלם קונה לעורך דינו של הקבלן מהווה חלק ממחיר הרכישה של הדירה, והאם יש לכלול אותו בשווי הרכישה לצורך חישוב מס הרכישה המוטל על הקונה?

פרטים

קטגורית אב: חדשות משפטיות

קטגוריה: מקרקעין

האם התשלום שמשלם קונה לעורך דינו של הקבלן מהווה חלק ממחיר הרכישה של הדירה, והאם יש לכלול אותו בשווי הרכישה לצורך חישוב מס הרכישה המוטל על הקונה?

בית המשפט המחוזי בחיפה דן בשאלה האם התשלום שמשלם קונה לעורך דינו של הקבלן מהווה חלק ממחיר הרכישה של הדירה, והאם יש לכלול אותו בשווי הרכישה לצורך חישוב מס הרכישה המוטל על הקונה?

בית המשפט קבע כי: "תשלום לעורך דינו של מוכר לכיסוי ההוצאות לרישום דירה שרכש קונה על שמו, מהווה חלק מהתמורה שמשלם הרוכש עבור הדירה. כך בדרך כלל כאשר המוכר מתחייב להעביר בעלות בנכס ובמיוחד מקום שבו המוכר התחייב מפורשות להשלים את רישום הזכויות על שם הרוכש."

 לעיון בפסק הדין המלא (זמין למנויים בלבד)

מפסק הדין: 

"רקע

2.       ביום 19/2/2013, נערך ונחתם הסכם בין העוררים לבין החברה הקבלנית ש' דורפברגר בע"מ (להלן: "החברה הקבלנית") לרכישת דירה שבנתה החברה הקבלנית ברחוב שער הגיא בחיפה. מדובר בדירה שבנתה החברה הקבלנית במסגרת פרויקט לחיזוק מבנים ותוספות יחידות דיור על פי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים תמ"א/38.

3.       בהסכם נקבע (סעיף 9), כי תמורת רכישת הדירה ישלמו העוררים לחברה הקבלנית את המחיר הבסיסי כפי שהוגדר בנספח ב' להסכם הרכישה בצירוף הפרשי הצמדה. המחיר הבסיסי שנקבע היה – 2,275,000 ש"ח (סכום כולל מע"מ).

בסעיף 9.6 להסכם הרכישה נקבע כי נוסף לתשלום המחיר הבסיסי מתחייבים העוררים לשלם לעורכי דינה של החברה הקבלנית, סכום קבוע ומוסכם מראש של 1.5% בתוספת מע"מ מהמחיר הבסיסי של הממכר "כהשתתפות בהוצאות החברה לצורך טיפולה ברישומים הנזכרים בהסכם זה, כדוגמת תיקון רישום צו בית משותף, מדידות, פתיחת תיק בלשכה, הוצאות ואגרות רישום מקרקעין"....

תמצית הטענות בערר

6.       העוררים טוענים בערר כי שווי הרכישה הינו רק המחיר הבסיסי ששולם לחברה הקבלנית. לטענתם, התשלום לעורך הדין לכיסוי ההוצאות המשפטיות, שולם בגין שירות נפרד שנתן להם עורך הדין. העוררים מדגישים כי קיבלו חשבונית מס מעורך הדין וכי התשלום ששולם לו לא נכלל בחשבונית שהוציאה להם החברה הקבלנית.

7.       המשיב טוען לעומתם, כי התשלום לעורך הדין מהווה חלק מהתמורה ששילמו העוררים עבור רכישת הדירה. לטענתו, על פי עיקרון "צירוף כל התמורות", יש להוסיף את התשלום לעורך הדין של החברה הקבלנית למחיר הבסיסי ולקבוע כי גם התשלום לעורך הדין מהווה חלק מהתמורה.

          המשיב מדגיש, כי התשלום לעורך הדין נועד להוות השתתפות של העוררים בהוצאות החברה הקבלנית ולא תשלום עבור שירות עצמאי שקיבלו מעורך הדין.

דיון והכרעה

8.       כפי שיפורט להלן, הגענו למסקנה כי דין הערר להידחות וכי יש לכלול את התשלום ששולם על ידי העוררים לעורך הדין כחלק מהתמורה ששולמה על ידם לרכישת הדירה. לפיכך, שווי הרכישה לצורך חישוב מס הרכישה כולל גם את סכום התשלום לעורך הדין.

9.       סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין מורה כי רוכש זכות במקרקעין חייב לשלם מס רכישה. סעיף 9(א) קובע:

"במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן - מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת ובלבד שלגבי מכירת זכות במקרקעין לרוכש הנמנה עם קבוצת רכישה לגבי נכס שאינו דירת מגורים יהא שווי המכירה – שווי המכירה של הנכס הבנוי שאינו דירת מגורים".

          וכך מוגדר שווי בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין:

"שווי של זכות פלונית" - הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על-ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –

(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום-לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור;

(2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת - השווי כפי שנקבע בחוק זה".

10.      משילוב הוראות אלו אנו למדים כי המחוקק קבע את העיקרון ולפיו שוויה של זכות במקרקעין לצורך חישוב המס, לרבות מס הרכישה, יהיה שווי השוק של הזכות הנמכרת. לכלל זה שני חריגים כשהחשוב לענייננו הוא החריג הראשון ולפיו שוויה של הזכות הנמכרת ייקבע בהתאם לתמורה המוסכמת, ובלבד שהצדדים הצליחו לשכנע את המנהל כי התמורה נקבעה במסמך בכתב, נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיומם של יחסים מיוחדים.

11.      אין חולק כי במקרה הנוכחי חל החריג האמור והמנהל מסכים כי התקיימו התנאים לקביעת שווי הרכישה בהתאם לתמורה המוסכמת. המחלוקת הינה מהי אותה תמורה מוסכמת, או מדויק יותר - אילו רכיבי תשלום יש לכלול בתמורה.

12.      הלכה ידועה היא כי שווי הרכישה יכלול את "כל התמורות הישירות והעקיפות שהקונה מתחייב לשלם למוכר או למי מטעמו" (א' נמדר, מיסוי מקרקעין, כרך ד' (חישוב המס ותשלומו), 303 (מהדורה חמישית 2007)). עקרון זה הוכר בפסיקה כ"עיקרון צירוף כל התמורות" (ראו ע"א 3134/07 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל-אביב (26/1/2010)). משמעות העיקרון הינה כי כל תשלום ששילם הקונה למוכר או למי מטעמו, לרבות תשלומים לכיסוי התחייבויותיו של המוכר לצדדים שלישיים, יצורף לתמורה וייכלל בשווי הרכישה.

          כך נכללו תשלומים ששילם הקונה לסילוק חובות מס של המוכר, תשלומים לפינוי דייר המחזיק בנכס ששילם קונה במקומו של מוכר, תשלום עבור עבודות פיתוח ועוד (ראו גם ע"א 914/14 מידטאון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין (31/5/2015))....

20.      מודעים אנו לפסקי הדין השונים של ועדות הערר שבחלקם נקבעו הלכות שונות (ראו ו"ע 1093/07 יעקב נ' מנהל מס שבח תל-אביב (2/2/2009); ו"ע (תל אביב) 1029/09 ינאי נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, (16/4/2012); ו"ע (מרכז) 17240-10-12 יחד הבונים יזום ובנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, (27/4/2015)). פסקי דין אלו אינם בגדר הלכה מחייבת. להיפך, בשניים מהמקרים, כאשר הוגש ערעור לבית המשפט העליון הושגו הסכמות לביטול פסקי הדין של ועדות הערר והרוכשים חויבו בתשלום מס הרכישה על השווי הכולל את ההוצאות המשפטיות (ראו ע"א 4532/03 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' יעקבס-ברק, (2/3/2011); ע"א 5259/12 מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב נ' ינאי, (2/8/2012)).

21.      ניתן לסכם ולקבוע כי תשלום לעורך דינו של מוכר לכיסוי ההוצאות לרישום דירה שרכש קונה על שמו, מהווה חלק מהתמורה שמשלם הרוכש עבור הדירה. כך בדרך כלל כאשר המוכר מתחייב להעביר בעלות בנכס ובמיוחד מקום שבו המוכר התחייב מפורשות להשלים את רישום הזכויות על שם הרוכש.

"